不動産情報ブログ

知ることでがつく「私の」不動産売買

狭小住宅の売却実例

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こんにちは😇

 

弊社が専任で売却を受け賜わっておりました中古戸建の、決済(新所有者への引き渡し)が先日無事完了致しました!

 

 

 

今回、売却実例としてご紹介する中古戸建ですが一般的に『狭小住宅』と言われる物件で、売れるまでに通常の売却よりも手こずる部分がありました。

 

スムーズな売却成約を妨げた一番の壁は、購入希望者が住宅ローンを組もうにも住宅ローンを組める金融機関がかなり限定された点でした。

 

 

狭小住宅の場合、なぜ住宅ローンを組める金融機関が限定されるのか?

金融機関は建物や土地を担保としてお金を融資するわけですが、万一ローンの返済ができなくなった時の担保である建物や土地が、融資した金額に対して妥当な資産価値を持っているかどうかが融資の可否を判断するうえで重要になります。

 

具体的には、土地面積50m²以上と定めている金融機関もあれば、土地面積40m²以下であっても建物面積が〇m²以上であれば対応可能というように、各金融機関ごとに審査基準は異なりますが多くの金融機関が面積に対する制限を設けている為、広さの基準を満たすことができない狭小住宅の場合かなり金融機関は絞られることになるからです。

 

 

今回の売却でも、購入したいと名乗りを挙げる購入希望者が現れても土地面積・床面積の広さで金融機関が定める基準を満たすことが難しく、何度かお話が立ち消えてしまうという事がありました。

 

もう少し広さの制限に対応して住宅ローンを組める金融機関があったなら!!と歯痒い思いがありました。

 

 

売主様も今回の売却で、何度も金融機関とのやり取りを間近で見てご自身が想定していたよりも売るまでに複雑でネガティブな要素があると感じ、もう少し価格を下げる事もやむを得ないかもしれないと思われていたそうですが、何とか現状から価格を下げることなく希望していた時期までに売却することが出来ました😊

 

 

実は弊社に売却を依頼する前、某大手不動産会社で売却を依頼されていた時期があったのですが、なかなか売れない・売れる気配もないという事から弊社にご相談下さいました。

 

正直、売主さんから現状のお話を聞いている限り、(これでは売れないな・・・)というような状態でした🤔

 

 

それは何故かと言うと、近隣相場から大きくかけ離れた価格であったからです。

 

 

売主様ご自身も、全く反響がない事もあり『こんな価格で売れるの??』という状態でした😟

 

 

予測ではありますが、ノルマなどでとりあえず物件を預かりたい不動産業者が耳障りの良い事のみを伝えて、いわゆる高預かりされてしまったのではないかと思います。

 

 

高預かりとは:まず査定時に、売主の気を惹き自分の会社で売却を任せてもらう為、相場よりも意図的に高い査定額を提示し媒介契約を結ぶ事です。

 

 

関連記事:高預かりに気を付けて!売却時に知っておくべき知識

 

 

最初からミスリードされてしまったことで、無駄な時間を費やすことに😣

 

 

そんなやり方で売却をスタートさせても、結局売れない・売れる気配がないのであればただ時間だけが過ぎ去っていくだけで売主様にとって何もメリットはない状態です😟

 

このままでは売れる気配がないという事もあり、『アース不動産で何とかしてほしい』と思い切って売却を任せる不動産会社を変更されたのは、売主様にとって良い判断になったのではないでしょうか🙂

 

 

需要と供給のバランスを逸脱する価格設定をすれば、売れないのは当然です。

 

昨今は、その価格が高いのか安いのかは一般の方でもスーモなどのポータルサイトで条件検索することで安易に調べる事ができてしまいます😑

 

築年数や広さ、間取りを指定して検索すれば近隣の類似物件がどれくらいの価格で販売されているのか一目瞭然ですね。

 

 

ですから、まずはどのようなターゲット層がその物件を購入するのかを分析し近隣相場とも照らし合わせた価格を基に、おおよその価格帯を導き出します🧐

 

 

 

基本となる価格帯に、その物件ならではの魅力をプラスもしくはネガティブ項目があればマイナスした価格が適正な価格と考えてみてください。

 

 

後は、売主様の住宅ローンの残債や希望価格などを加味して最終的に売り出し価格を決め販売し、先日無事に新しい所有者様へと引き渡しが完了致しました🙂

 

 

物件は、旭区の中古戸建でした😁

 

 

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関連記事:資産整理~どう処分して良いのか解らず眠らせたままの不動産はありませんか?

 

 

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