知ることで差がつく「私の」不動産売買

2017.07.19
- 売却

売却＠媒介契約を結ぶ時！メリット・デメリット

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こんにちは

本日も昨日に引き続き、売却時に知っておくべきポイントをまとめたいと思います

売却を任せる不動産会社を決めた後。。。３種類の任せ方があります

・一般媒介

・専任媒介

・専属専任媒介

この中で、どういう媒介契約を結ぶのが自分に合っているのか、考える参考になれば思います

媒介契約を結ぶ時のメリット・デメリットを確認しましょう

一般媒介契約のメリット

1.複数の不動産会社に仲介を依頼できる

複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、アプローチの仕方も様々で各不動産会社のホームページに物件情報が掲載されることで、購入希望者の目に止まりやすくなる可能性があります。

複数の不動産会社が同時に販売活動をするため、互いの競争意識が高まるということも考えられ当初想定していたよりも、売却期間が短くなることもあります。

2.買主を自分で見つけることができる

買主（購入希望者）を、売主自身で見つけてきた場合、不動産会社を通さなくても売買契約をすることができます。専属専任媒介契約の場合はできませんが、専任媒介契約は可能です。

一般媒介契約のデメリット

1.不動産会社の販売活動が消極的になる可能性がある

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼するため、不動産会社同士の競争意識が高まるメリットがある一方で「複数の不動産会社が同時に販売することでせっかく販売活動をしても、他者で売れてしまえば仲介手数料が入らない」ということも考えられるため、必要最低限の販売活動しかしないことも考えられます。

他業者に先に「成約されてしまう」危険性があるとなると、広告費などをかけてもその経費を回収できない可能性が高いという事が考えられるので、広告などを行う事に積極的に取り組みにくい心情が生まれることがあります。

そのため、売却活動のモチベーションが上がりにくいのではないか？ということがデメリットとして考えられます。（もちろん、そうでない不動産会社もあります）

2.レインズへの登録義務がない

レインズ（指定流通機構）という、不動産会社だけが見ることができる物件情報のネットワークシステムに物件情報を登録することで、日本全国の不動産会社が情報を共有することができるのですが、一般媒介契約の場合レインズへの登録義務がありません。

複数の業者に売却を依頼したとしても、レインズのネットワークシステムで情報共有をできない場合、購入希望者の情報を持った不動産会社がいてもその情報を得ることができない可能性があります。

3、売却活動の報告義務がない

一般媒介契約の場合、売主への売却活動の報告義務はなく売主から連絡があった場合のみ報告することから、どのような売却活動を行い、問合せ等の反響がどれくらいあるのか等の情報があまり入ってこないことがあります。

専属専任媒介・専任媒介のメリット

1.売却活動の報告が密である

専属専任は毎週、専任は２週に一度「文書で営業活動の報告」義務があります。

販売の窓口が一つですから、委任を受けた会社には様々な情報が集まります。

・購入検討者からのお問い合わせの数
・他不動産会社からの問い合わせの数
・案内した時の購入検討者の感触
・広告の反響結果

進捗状況の確認を売主から問合せなくても報告があるので、ほったらかしにされているのでは？という心配がありません。

2.レインズ（指定流通機構）への登録義務がある

また、一般媒介とは違い専属専任媒介の場合、契約の日から５日以内・専任では７日以内にレインズ（指定流通機構）へ物件を登録しなければならない義務を負っているので、レインズを使い確実に情報を発信することで全国の不動産会社の目に触れることができるため、購入希望者を早く見つける事にも繋がります。

また、媒介契約を結んだ不動産会社１社だけの完全独占の取引になりますので、一般媒介のデメリットで挙げたような他者との競合により販売活動が消極的になるということはなく、積極的な販売活動を行うことができます。

逆に、売却活動をさぼったり適正に活動しないと売れるものも売れません。

不動産売却に今後の生活設計がかかっている人が大半ですから、責任は非常に大きいのです。

3.専任媒介で受ける事が出来る優遇がある（当社の場合）

当社では、「一般媒介」では得られない「特典付き専任媒介」で、最大限の優遇を受けることができます。

一般媒介の場合、当社以外にも複数の業者が同じ条件で販売活動を行う中で、当社だけが仲介手数料を半額にする等のサービスを行うのは、さすがに公平ではない媒介契約となってしまうので行っておりませんが、専属専任・専任の場合は当社１社が窓口業者となるので売主に独自の特典として仲介手数料を割り引くという優遇を行うことが出来ます。

この優遇を受けることで、通常購入するよりもかなり費用を抑えて購入することができます。

専属・専任媒介のデメリット

1.悪しき習慣である「囲い込み」の可能性

自社だけで購入者を見つけようとする「囲い込み」をする業者がいることです。

物件情報を自社の都合で公にしないことです。

なぜそのようなことをするのかというと、購入者も自社で見つけることが出来れば、売却の依頼を受けている売主から手数料をもらえるだけではなく、購入者からも仲介手数料が受領出来るのです。

つまり手数料収入が倍になります。こうした行為を狙って行うことを「囲い込み」といい、不動産業界の悪しき習慣となっています。

その結果、本来はもっと高い金額で売れるはずのものが、手数料収入を倍にしたいという不動産会社の都合に、売主が振り回されてしまう可能性がある、というのがデメリットです。

もちろん自社で購入希望者を見つけるのが悪いわけではありません。

自社で反響のあったお客様をご紹介できるのは、責任を持って積極的な販売活動を行っているからこその結果でもあります。

自社の都合で情報操作をすることなく、公平な情報公開をしてくれる信頼できる会社を探しましょう。

売却を任せることになったら、それぞれ一長一短はありますがこんな風に売却を進めたいと思う時の豆知識として知っておいて頂けたらと思います