不動産情報ブログ

知ることでがつく「私の」不動産売買

120年ぶりの民法改正で変わる不動産売買時の責任と負担とは?

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こんにちは😇

 

本日は、4月1日より施行となる新民法が不動産売買においてどの様な影響を

与えるのか、変更される内容について解りやすく解説したいと思います。

明治時代に制定された民法が120年ぶりに変わるという事で、現代の社会情勢

に適合させたものとなります。

120年ぶりの大改正ということなので、新民法に対応する為の知識として

これから不動産の売買をご検討されている方は、注意深く理解を深めて頂き

たいと思います🧐

 

 

改正民法で、今後の不動産契約チェックポイント

①判例の蓄積を取り入れる

②わかりやすい文言にする

③社会経済の変化に対応する

④国際的な取引ルールとの整合性を図る

現代の多様性が求められる現状に適した内容となり、特に②~④はとても重要な

規範となるのではないでしょうか。

 

 

【売買契約編】

今回の不動産における代表的な改正が、「当事者の合意」を重要視していることが

挙げられます❗

 

旧民法の伝統的な考え方は、不動産は取替えのきかない「特定物」であり、隠れた

瑕疵(欠陥)があっても売主が補修する責任はなく、物件を現況で引き渡せば債務

の履行を果たしたことになると考えられておりました。

 

しかし、それでは対価を支払う買主があまりにも不公平となる為、別で「瑕疵担保

責任」という制度を設け、引渡し後に隠れた瑕疵発見されたとき、買主は「発見

後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合には契約解除

を請求できるという2つの救済手段を与えていました。

しかし実態としては、売主が負う瑕疵担保期間を「引渡後3ヶ月」と責任期間を

限定することが多く、買主の合意を得ることができれば売主の瑕疵担保責任を

全部免責とすることもありました。

 

この救済手段は、不動産の売買契約を締結した当事者は当然、欠陥のない物件を

想定している為、当事者の意思や常識からかけ離れたものであると批判される事

もありました。

隠れた瑕疵とは、例えば雨漏りや土壌汚染・シロアリ被害などで売主が通常の

注意を払ったのにも関わらず発見できなかった瑕疵のことを指します。

 

 

そこで、新民法では。

「特定物」の売買契約であっても、売主は単に現況で引き渡すだけでなく、

「契約の内容に適合した物件」を引き渡す契約上の義務を負うという考え方を

前提に、物件に欠陥があれば売主は債務不履行責任を負うという規律に改められ

売主の責任が強くなっているのです。

 

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新民法では、隠れた瑕疵であるかどうかは関係なくなります。

買主は売主に対して契約不適合責任】を追及できるようになり、契約内容に

合致しているかどうかが問われるように変わります。

 

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現行の瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」「契約解除」

2つだけでしたが、契約不適合責任では「追完請求」と「代金減額請求」が新たに

加わります❗

 

 

契約不適合責任では、買主は売主に対して「直してください」という追完請求する

ことが可能となり、売主が不適合部分につき無過失(わざと壊したものではない)

の場合でも認められます。

 

また、契約不適合責任では代金減額請求が認められ、売主が修補しない、あるいは

修補不能である場合、代わりに代金を減額することができるという権利です。

 

原則としては、追完の催促をしても売主が応じない場合、代金減額請求ができる

ようになり、売主は追完を拒んでも代わりに代金請求を受けてしまうという事です。

代金請求に関しても、売主が無過失であっても買主は請求が可能です。

 

現行の瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できないとき」に限られ

ていましたが、契約不適合責任の契約解除は、「契約の目的が達成されるとき」

でも解除が可能になります。

 

契約不適合責任では、損害賠償請求も可能であり、現行では登記費用や調査費用等に

限られているとされていましたが、契約不適合責任の損害賠償請求は履行利益も

含まれます。

履行利益とは、例えば転売利益などにより発生したであろう利益が該当します。

 

契約不適合責任では、追完請求や代金減額請求とあわせて損害賠償請求ができる

ようになるため、売主の責任はかなり重くなったといえます。

 

 

このような事態に備える為には、瑕疵担保保険の積極的な付保がますます重要と

なります❗

瑕疵担保保険とは。。。

売主の瑕疵担保責任に伴う補修費用の一部を保険でカバーすることができる保険

付保する事で売却後に追完請求が発生した場合に備えることができます。

 

売主に課せられる責任に備える方法として『ホーム・インスペクション』

いうものもあります。

ホーム・インスペクションとは。。。

住宅の専門家が第三者の立場で、客観的に住宅の状態を評価するもの

 

 

ホーム・インスペクションを受ける売主のメリットとしては、きちんと第三者

の調査を受けることで売却時の物件の状態や物件の経年劣化について、より

正確に欠陥の有無を判断し、建物の状態を売主に告知する事ができ、知らな

かった隠れた瑕疵について発見できることも。

※100%欠陥が発見できるという保証はないところは注意が必要です。

 

✔✔✔

そして、瑕疵担保保険やホーム・インスペクションなどの方法で万一に備える

事も大切ですが、何と言っても契約を締結する際の『契約書類』を漏れなく

正確に作成したものを取り交わす事が重要です‼

 

これまで述べてきたように新民法では、契約内容に合致しているかどうか】

重要視される【当事者の合意】が問われます‼

これらの事に対応すべく、目的物の内容を明確にしていく必要があり売買契約書・

付帯設備表・告知書をしっかりと記載することが、より一層重要となります‼

 

 

契約書を作成するには、対象不動産の特性や問題点をしっかりと調査し認識する

事が必要となります。

売主様への細かなヒアリング・物件調査・現地調査・役所関係・法務局・周辺環境

調査等を漏れなく行うことで、目的物の内容を正確に明記することができます。

 

✔✔✔

この契約書類は不動産売買の仲介を任せる不動産業者に委ねることになりますので

どの不動産会社でも危機管理能力は一緒だと考え、いい加減な仕事をする業者に

任せてしまうとトラブルの元になることもあります。

 

 

新民法で売主に課せられる責任・負担を怖がる事はありません❗

きちんと変更内容を理解し、危機管理をしたうえで正確な契約書類を作成し、

サポートしてくれる不動産業者がいれば問題なしです🙂

 

昨今では仲介手数料サービスを実施している不動産会社もだいぶ増えましたが、

手数料サービスの安さだけに囚われる事なく、不動産会社を見極めて下さい😇

『安かろう悪かろう』にならない為に‼

 

 

もちろん、アース不動産では新民法に対応する知識・危機管理をもって

お客様の不動産売買をしっかりとサポート致します😃

 

改正後に掛かる売主側の責任や負担を考えると、近々売却する予定のある人で

あれば改正前に売却してしまった方が気は楽かもしれませんね😁

 

 

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